ข้อควรระวัง!!! ในการซื้อที่ดินย่านปากช่อง เขาใหญ่
ที่ดินปากช่อง และเขาใหญ่ ในจังหวัดนครราชสีมา เป็นแหล่งที่ยอดนิยม เพราะเป็นที่ดินที่มีข้อดีหลายอย่างเช่น อากาศดีทั้งปี ร่มรื่น วิวสวยงาม ใกล้ภูเขา จึงเป็นแหล่งพักผ่อนที่ไม่ไกลจาก กทม สำหรับคนที่ชื่นชอบทิวทัศน์วิวภูเขา และป่าเขาใหญ่ แต่การซื้อที่ดินแถวปากช่อง-เขาใหญ่ การมีที่ดินแถวปากช่อง หรือเขาใหญ่เป็นความฝันของใครหลายคนครับ เพราะอากาศดี วิวสวย และอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ
แต่ก็มีข้อควรระวัง และข้อพิจารณาในการเลือกซื้อที่ดินย่านนั้น ดังนี้
1. เส้นทางไหลของน้ำ (Water Way)
เขาใหญ่เป็นพื้นที่ลาดชันและมีภูเขาล้อมรอบ สิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ “ทางน้ำหลาก” ครับ
- ทำไมต้องเช็ก: ที่ดินบางแปลงดูสวยในฤดูหนาว แต่พอฤดูฝนกลับกลายเป็นทางผ่านของน้ำป่าจากเขา หรือเป็นที่ลุ่มต่ำที่น้ำขัง
- วิธีสังเกต: ให้ดูร่องรอยการกัดเซาะของหน้าดิน หรือสอบถามชาวบ้านแถวนั้นว่าช่วงฝนตกหนักน้ำไหลไปทางไหน หากซื้อที่ดินที่ขวางทางน้ำ คุณอาจต้องเสียเงินมหาศาลในการทำระบบระบายน้ำหรือกำแพงกันดินในอนาคต
2. ที่ดินมีเอกสารสิทธิ์ครบ ไม่เป็นที่ดินอุทยาน
- ตรวจสอบให้ลึก: อย่าเชื่อแค่กระดาษใบเดียว ควรนำระวางโฉนดไปเช็กกับกรมที่ดิน หรือตรวจสอบกับหน่วยงานป่าไม้และอุทยานว่า ไม่อยู่ในเขตป่าสงวน หรือเขตปฏิรูปที่ดิน (ส.ป.ก.)
- ความเสี่ยง: ที่ดินหลายแปลงในอดีตอาจมีการออกเอกสารสิทธิ์ที่คลาดเคลื่อน หากวันดีคืนดีมีการพิสูจน์สิทธิ์แล้วพบว่ารุกที่ป่า คุณอาจโดนยึดคืนโดยไม่ได้ค่าชดเชยใดๆ
3. สาธารณูปโภคต้องเข้าถึง ทั้ง ถนนลาดยาง ไฟฟ้า และประปา
- ไฟฟ้าและประปา: เช็กว่าเสาไฟฟ้าอยู่ห่างจากที่ดินกี่เมตร ถ้าต้องขยายเขตเอง ค่าใช้จ่ายหลักแสนนะครับ ส่วนน้ำประปา ควรดูว่าเป็นประปาภูมิภาคหรือประปาหมู่บ้าน แรงดันน้ำเพียงพอไหมในช่วงเทศกาลที่มีคนใช้เยอะ
- ถนน: ต้องตรวจสอบว่าเป็นถนนสาธารณะตามกฎหมายหรือไม่ ไม่ใช่ถนนส่วนบุคคลที่เจ้าของเดิมใจดีให้ใช้ เพราะวันข้างหน้าเขาอาจจะปิดถนนหรือเก็บค่าผ่านทางได้
4.กฎหมายผังเมืองและการควบคุมการก่อสร้าง (ข้อแนะนำเพิ่มเติม)
พื้นที่เขาใหญ่มีกฎหมายเฉพาะควบคุมค่อนข้างเข้มงวดครับ
- ความสูงและดีไซน์ของสิ่งก่อสร้าง: บางพื้นที่จำกัดความสูงของอาคาร (ห้ามสร้างตึกสูงบดบังทัศนียภาพ) หรือมีสัดส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร (Open Space) ที่เข้มงวดกว่าปกติ
- ระยะถอยร่น: หากที่ดินติดลำน้ำสาธารณะ จะมีระยะถอยร่นที่ห้ามก่อสร้างมากกว่าที่ดินทั่วไป ต้องเช็กให้ดีก่อนออกแบบบ้านครับ
5. ทิศทางลมและเพื่อนบ้าน (ข้อแนะนำเพิ่มเติม)
วิวสวยอย่างเดียวไม่พอ เพื่อนบ้าน และสภาพแวดล้อมข้างเคียง ก็สำคัญครับ
- ฟาร์มสัตว์: ปากช่องเป็นแหล่งทำปศุสัตว์ขนาดใหญ่ (ไก่, วัว ทั้งวัวนม และวัวเนื้อ,หมู) หากที่ดินคุณอยู่ใต้ลมของฟาร์มขนาดใหญ่ ในบางฤดูคุณอาจจะได้กลิ่นที่ไม่พึงประสงค์จากฟาร์มสัตว์ดังกล่าวได้
- โครงการข้างเคียง: เช็กดูว่าที่ดินเปล่าข้างๆ มีแผนจะสร้างอะไรในอนาคต ถ้าเราซื้อเพื่อความสงบแต่ข้างๆ กำลังจะสร้างลานกางเต็นท์สายปาร์ตี้ หรืองานคอนเสริต ชีวิตการพักผ่อนของคุณอาจจะเปลี่ยนไปทันที
